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最高法院：商品房网签备案是否具有物权效力？能否优先受偿？
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案例索引
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案件当事人
复议申请人（利害关系人）：赣州市越秀房地产开发有限公司。
申请执行人：杨×胜。被执行人：胡×飞。
被执行人：赣州市为尔房地产开发有限公司。
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基本案情
越秀公司申请复议，请求撤销江西高院（2020）赣执异3号执行裁定，并依法裁定江西高院停止强制执行案涉房产，移交赣州中院执行。事实和理由：（一）江西高院（2020）赣执异3号执行裁定认定越秀公司不具有处置权，法律适用错误，江西高院（2017）赣民终585号民事判决确认了越秀公司对案涉房产具有处置权；（二）裁定认定越秀公司未办理公示登记手续错误，越秀公司已经办理商品房网签备案手续，具备公示效力，根据《会议纪要》规定，对于本案越秀公司、为尔公司、杨×胜的让与担保情形，越秀公司具有优先受偿权；（三）越秀公司通过网签备案登记的方式对案涉房产实现控制，应视为越秀公司对案涉房产的变相查封，按照先后顺序也应由越秀公司在先受偿。
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裁判理
最高法院认为，本案的焦点问题是越秀公司对为尔公司的权利是否优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司的债权。根据江西高院（2017）赣民终585号判决和判决生效后民事审判庭对该判决的书面回函可知，越秀公司与为尔公司就案涉房产签订的买卖合同实为让与担保性质。按照《民法典》第二编物权的相关规定和物权法定原则，结合《会议纪要》第67条，该让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在越秀公司与为尔公司之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。按照江西高院查明的事实，在本案申请执行人杨×胜已获得对案涉房产的首封权时，虽然生效判决已确认越秀公司对为尔公司享有债权，但并不能优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司债权的受偿。
关于越秀公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院（2017）赣民终585号判决已经明确，根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，越秀公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，越秀公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，本院不予支持。越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权。江西高院强制执行本案案涉房产于法有据。
综上，越秀公司的复议理由不能成立。驳回赣州市越秀房地产开发有限公司的复议请求，维持江西省高级人民法院（2020）赣执异3号执行裁定。
编者简介：任职于某股份制银行总行资产保全部门，工作之余通过“保全部”公众号和“民事执行与不良资产”知识星球文档资料库为行业持续输出金融不良资产处置与强制执行领域的法规、案例与实务资料。